(陳昱均/綜合報導)全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰6日表示,政府七月推出實價登錄與房地合一「雙2.0」的打房原子彈,5月因新冠疫情爆發,反倒削弱原本預估的打房力道,尤其歷經半年預告,建商遞延推案,消費者自我調適後,只是推案銷售與購地放緩,但對基本盤的房價並無影響,反而因物價指數攀高產生通膨疑慮,出現高資族選擇置產避險的轉移效應。

圖/政府七月推出實價登錄與房地合一「雙2.0」的打房原子彈,不過5月因新冠疫情爆發,反倒削弱原本預估的打房力道。鄉林集團提供

賴正鎰表示,第三季推案量冷清地可以,他舉例像是六都的雙北市、台南與高雄市,今年上半年預售案推案量,均較去年同期少了2成多,僅桃園與台中推案量仍有正成長,但推案速度放緩;不僅如此,他也認為全台疫苗施打率已經突破10%,還會提速增長,疫情若能在七月中旬解除三級後趨緩,Q3報復性消費出籠,房地產Q4推案量就會恢復常態,「總體來說,去年推案總銷達1.6兆元的盛況雖不再,但今年房市『先蹲後跳』,今年Q4將會急拉尾盤,預估全年總案量可維持在1.1兆元規模」。

表/六都2021年H1預售推案統計。鄉林不動產研究室彙整提供

去年起,全球主要國家連兩年實施貨幣寬鬆政策及降低利率措施紓困救市,低利率、大印鈔助長美、加、歐、日等國持續QE金融寬鬆,金融與消費市場助長通膨疑慮,雖然各主要大國普遍擴大注射疫苗,但是Delta印度變異株在全球持續擴散,各國正加緊設法防堵。新冠肺炎造成全球1.8億人確診染疫,近400萬人死亡,成了天外飛來最大的黑天鵝,對全球經濟產生泡沫化的憂心與影響。

在台灣,新冠肺炎疫情衝擊加上國內三級警戒再三延長,讓全台百業蕭條,民眾減少外出,餐飲僅限外帶,影響旅宿業及餐飲業的運營,中小型業者都快撐不住龐大資金壓力,只好暫時停業。根據統計,截至6月底,已有267家業者實施無薪假,總人數更高達4174 人,遽增 45%,甚至有多家五星飯店宣布終止營業。

而政府在4月通過房地合一2.0修法,與實價登錄2.0同步在7月1日實施,房地產業原憂心原子彈來了,未料新冠肺炎疫情來勢洶洶,工地缺工缺料下,還要防疫,預售屋賞屋驟減,工地也被迫減工,簡直可謂腹背受敵,多數建商只好緊急封盤或暫緩520檔期的推案,下半年Q3的928檔期也備受考驗。

圖/雙北都會區土地稀有,景觀宅受追捧。鄉林集團提供

從央行最新公佈國銀5月底(土建融)建築貸款餘額來到2兆5820億元的新高點,但年增率雖出現下滑現象,從1月18.7%到5月16.9 %年增率連4降,反映出建商推案與購地腳步放緩,卻從沒停止;賴正鎰分析,在這個關鍵點,建商持續購的主因是要超前布署,因為台灣基本經濟面仍看好,在游資豐沛情形下,台股今年底將挑戰2萬點,加上台灣出口強勁,5G行動網路結合物聯網等新科技應用需求擴展,加上原物料價格持續走高,製造業生產、投資活動續強,央行和外銀看好台灣,主計總處更大幅上修今年經濟成長率至5.46%。

賴正鎰也指出,近幾年在政府接連政策影響下,房市炒短線的投機客比例明顯下降,尤其去年底宣布要以實價登錄2.0,對紅單趕盡殺絕,現在幾乎剩下剛性需求的自住客和置產客的買盤,那種「住了幾年就想賣房」的比例很少,對於高資產的投資客,他們更是著重在中長期的利潤。

鄉林不動產研究室統計,根據建商開工及建照申請資料,今年上半年六都預售推案戶數約3.8萬戶、總銷規模6,500億元,與去年同期比較年增率分別是-11.2%與-9.3%,除了桃園和台中市有小幅成長之外,受到政府打房的風向影響,加上疫情加劇、無薪假人數持續增多,連帶也造成購屋人心理恐慌,多數都會區推案量衰退逾二成,連帶使總銷金額也下滑。

賴正鎰說,他在5月時曾建議政府「雙2.0」暫緩一年,但財政部與內政部都異口同聲強調「如期上路」,當時業界從觀望轉踏實,開始認真思考實際的因應策略。他發現近一個月來,仲介、代銷與建商紛紛提前部署因應市場變化,包括縮盤,遞延推案,預售案改成屋後銷售。

從今年上半年推案戶數來看,桃園與台中是唯二的推案正成長區域,最主要是人口紅利及公共建設持續帶來利多,以桃園來說,產業進駐帶動就業,又有房價基期低的優勢,近幾年桃園一直穩居六都家戶購屋比第一名。交易熱區除了桃園中正藝文特區與其周邊中古屋外,也包含各新興重劃區,如經國特區、中路重劃區和小檜溪重劃區;而台中市上半年推案穩定破萬戶,則是台商回遊加碼置產,以及捷運綠線通車、水湳經貿園區、屯區與海線重大建設陸續到位,受人口紅利與軌道經濟雙重加持。

圖/公共建設帶動房市利多。鄉林集團提供

展望下半年到明年的房市趨勢,賴正鎰認為將呈現五大現象,包括一是疫情解封的速度與房市回溫同步,報復性買盤一觸即發;二為受營建成本上漲,預估新建案開案價調漲約15至20%;三是疫情催化換屋型需求,戶數單純且50坪以上中大坪數產品受青睞;四為全球資金寬鬆通膨隱憂擴大,高資產族加碼佈局房地產作資產配置;而五則是由於雙北都會區土地稀有,房地合一2.0針對都更與危老重建之稅務認定放寬,政策面作多,將是提高優質地段加速都更的誘因。

賴正鎰表示,下半年與明年房市表現並不悲觀,因為台灣房市會有機會在今年Q4隨報復性消費出籠而出現快速反彈,且新成屋的不二價市場會加速成形,預售案也會減半,變成先建後售居多,此外,高資產族的置產計畫增加,52坪以上的中大坪數產品,將可望重回主流;他認為,未來解除三級警戒後隨著報復性消費意識抬頭,房市也可望反彈回溫,特別是原物料上漲、工資增加及通膨疑慮,種種因素都可能推升房價,他估算在這一波土地與鋼價、原物料雙漲推升下,營建成本每坪至少多出2萬元,較去年提高15%以上,建商只好減少預售比例,改採「邊建邊售」或「先建後售」,下半年呈現「量縮、價揚」格局,預估售價將往上再墊高1至2成。

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